[외국인 부동산 거래 제한 + 실거주 요건 강화 – 수도권 집값 안정에 어떤 변화가?]

외국인의 수도권 부동산 쇼핑, 앞으로는 어렵습니다.
정부가 또 하나의 강수를 뒀습니다. 투기성 외국인 자금의 유입을 차단하고, 실거주 없는 부동산 매입을 제한하는 제도적 장치를 본격 가동합니다. 서울 전역과 경기도·인천 주요 지역에 '토지거래허가구역'을 지정했습니다. 부동산 시장에 어떤 파장이 있을까요?

이번 조치로 독자분들은 다음을 알게 됩니다:
✔ 외국인의 수도권 내 주택 거래 시 어떤 조건이 필요한지
✔ 실거주 요건 위반 시 어떤 불이익이 발생하는지
✔ 외국인 자금 출처 조사의 방향과 의미
✔ 내 집 마련 수요자들에게 기대되는 변화

정책 변화가 가져올 효과, 지금 차근차근 정리해 드립니다.

🔶 수도권 대부분, 외국인 주택구입 '허가제' 적용

국토교통부는 2025년 8월 26일부터 1년간 서울시 전역, 인천 7개 구, 경기도 23곳 등 대부분 수도권을 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 지정합니다.
즉, 외국인(개인, 법인, 또 외국 정부 포함)이 이 지역에서 주택을 취득하려면 반드시 관할 지자체의 사전 허가를 받아야 하며, 이를 무시한 거래는 무효입니다.

허가 대상 주택에는 ‘단독주택, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트’ 등 모든 주택 유형이 포함되어 철저한 규제 의지를 반영했습니다.

🔶 실거주 의무 강화 – 4개월 내 입주, 2년 거주 필수

거주하지 않고 투자 목적으로만 수도권 주택을 사두는 것을 원천 차단합니다.
허가를 받고 주택을 구입한 외국인은 ‘4개월 내 실입주’해야 하며, ‘2년 이상 계속해서 거주’해야 합니다.
만약 이를 어기면 시·군·구청장이 ‘이행명령’을 내리고, 따르지 않는 경우 토지 취득가액의 10% 이내로 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다.
심한 경우 허가 자체를 취소하는 방안까지 검토됩니다.

즉, 단순한 투자용 보유는 사실상 불가능해진다는 의미입니다.

🔶 해외자금 출처·비자유형까지 공개해야

자금 출처 조사는 한층 강화됩니다.
그동안 투기과열지구 내에만 의무였던 자금조달계획서 제출이, 이번 허가구역 내 주택 거래 전반으로 확대됩니다.
특히 외국인의 경우, ‘해외자금 출처와 비자유형(체류자격)’까지 명확히 밝혀야 하며, 미심쩍은 거래는 금융정보분석원(FIU)에 통보됩니다.

자칫 자금세탁 우려가 있는 건에 대해선, 관련 국가의 금융정보분석기관과 세무당국에 자료가 전달될 수 있습니다.
이는 단지 부동산 거래만의 문제가 아니라 국제 금융 투명성과의 연결 고리로도 해석됩니다.

🔶 국내 실수요자에게 줄 긍정 효과

정부는 "외국인 투기로 인한 시장 교란을 차단하고, 내국인의 실수요 중심 주거복지에 기여하겠다"고 밝히고 있습니다.
특히 공급이 제한적인 서울·수도권 지역에 외국인 투자수요가 지나치게 유입되면 내국인의 주거 접근성이 떨어지는 문제를 해소하기 위한 조치입니다.

실제 2020년~2022년 서울 강남권 고가 아파트 일부 구간에서 외국인 매입 비중이 급증한 바 있어, 이번 정책은 그 흐름에 제동을 거는 효과가 기대됩니다.

정책연구기관들도 “실거주 요건은 장기 보유와 공급 안정에 긍정적 영향을 줄 것”이라는 분석을 내놓고 있습니다.

✔️ 포인트 요약 & 지금 필요한 행동

• 외국인, 수도권 주택 신규 취득하려면 ‘사전 허가 + 실거주’ 조건 넘겨야 함
• 허가일로부터 4개월 내 입주, 이후 2년 실거주 필수
• 자금조달계획서 및 해외자금 출처, 비자 유형 제출 의무
• 위반 시 최대 토지취득가액의 10% 이행강제금 및 허가 취소 가능
• 실수요자 중심 주택 시장 구축을 위한 기반 마련

🏡 지금 확인해 보세요:

• 부동산 중개업 종사자는 외국인 매입 수요에 대해 허가 여부 확인 필수
• 주택 구입 예정자는 실거주 요건 우선 고려
• 외국인 포함 고액 투자자라면 자금조달 계획 및 체류 자격 신고에 철저히 대비해야 합니다

정부 정책이 한 방향으로 움직이고 있습니다.
"돈 있으면 집 살 수 있다"는 단순한 공식은 더 이상 통하지 않을지도 모릅니다.
이제는 "누가, 왜, 어떻게, 얼마나 오래 머물며 사는가"가 더 중요해졌습니다.